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  • 索  引  号:
    000014453-2011-00329
  • 分       类:
    经常项目管理  各类社会公众  其他
  • 来       源:
    国家外汇管理局
  • 发布日期:
    2011-08-26
  • 名       称:
    房地产市场外汇管理政策问答
  • 文       号:
房地产市场外汇管理政策问答

1、《国家外汇管理局 建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔200647号)的主要内容包括哪些?
答:汇发〔200647号文规范的内容既涵盖了房地产一级市场外资准入和管理的有关内容,也涵盖了境外机构和个人在房地产二级市场买卖境内商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理。具体地说,汇发〔200647号文一方面明确规定了外商投资房地产企业借用外债的条件、转股收汇外资外汇登记以及禁止固定回报或变相固定回报等内容。另一方面具体规定了境外机构在境内的分支、代表机构、境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理,以及已结汇的购房款因故退回和转让商品房所得人民币收入购汇汇出等问题。
此外,汇发〔200647号文还要求外汇指定银行、各分局以及房地产主管部门要及时汇总本地区房地产外资统计信息,严格汇兑审核,加强部门之间的协调和配合,认真落实房地产市场外汇管理及外资准入等政策法规,严肃查处房地产交易和汇兑环节违规违法等问题。

2、汇发〔200647号文确定了哪些基本管理原则?
答:汇发〔200647号文主要确定了三大基本管理原则。
(一)商业存在原则。从国际经验看,多数国家是对没有商业存在的境外机构直接在本国从事房地产投资是进行一定限制的。汇发〔200647号文明确了商业存在的管理原则,明确了境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业,并经有关部门批准和办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)实需自用原则。在借鉴国际经验的基础上,汇发〔200647号文明确了对境外机构和个人在境内购买商品房的条件限制,实行实需自用的原则进行管理,即:境外机构在境内的分支、代表机构只能在注册登记地购买符合实际需要的自用的商品房,境外机构不得直接购买境内商品房。对于境外个人,则要求其必须满足在境内工作和学习时间超过一年,且必须是实需自用的条件。当然,我们也考虑到港澳台和华侨在境内生活的实际情况,允许其在境内购买一定面积的商品房。但对于不符合实需自用的原则,不予办理外汇购房款的结汇手续。
(三)先结汇,后入账的原则。为了规范管理,简化审核环节,在汇发〔200647号文中明确了先结汇,后入账的原则。具体地说,不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房,还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房,从境外直接汇入的购房款,或者使用境内外汇账户内的资金购买商品房,都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后,方可将结汇后的人民币资金划入房地产开发企业的人民币账户。上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇账户。
在汇发〔200647号文出台前,房地产开发企业在经常项目外汇账户保留购房款外汇收入后,再申请结汇的做法较为普遍。对于汇发〔200647号文发布前,一些房地产开发企业外汇账户可能还保留部分出售房地产的外汇收入,经外汇局核准后,可以允许其办理结汇,但汇发〔200647号文发布后,房地产开发企业出售给境外机构和个人的商品房的收入只能是外汇购房款结汇后的人民币收入,不得直接收取外汇购房款。

3、汇发〔200647号文规范的境外机构和个人购买商品房包括哪几种?
答:汇发〔200647号文规范的商品房不仅包括期房,还包括现房和二手房。

4、境外机构和个人购买期房、现房和二手房是否均需向外汇指定银行提供登记证明文件?
答:是的。其中,境外机构和个人购买期房需提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案;购买现房及二手房应提交房地产主管部门出具的相关登记证明文件。

5、境外机构和个人外汇按揭贷款购房和外汇担保人民币贷款购房后结汇履约还贷是否允许?
答:允许,但需要按照汇发[200747号文的审核要求执行,遵守先结汇后入账的原则。

6、境外机构和个人购买商品房有无量化标准?
答:根据建设部等六部委《关于房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006171号)新闻稿的解释,符合条件的境外个人可以购买一套商品住宅。境外机构在境内设立的分支、代表机构可以在注册登记地根据实需自用原则购买商品房。对境外机构和个人不符合自用原则购买商品房的,外汇指定银行应不允许其结汇。

7、境外机构如何办理购买境内商品房的外汇管理手续?
答:境外机构在境内设立的分支、代表机构在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理:
   
(一)从境外汇入购房款的,应持以下文件向外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户:
    1
、商品房销售合同或预售合同;
    2
、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明;
    3
、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明;
    4
、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
   
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。
   
(二)从境内外汇账户支付购房款的,应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。

8、境外机构在境内设立的分支、代表机构购买境内商品房结汇都需要提交批准文件和有效登记证明吗?
答:无需审批就可以直接设立分支、代表机构的,只需提供分支、代表机构工商登记证明文件;需要审批才能设立分支、代表机构的,需要提供行业主管部门出具的批准文件和工商登记证明文件。

 9、境外个人如何办理购买境内商品房的外汇管理手续?
   
答:在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,可购买符合实际需要的自住商品房,并按以下规定办理:
   
(一)从境外汇入购房款的,应持以下文件向外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户:
    1
、商品房销售合同或预售合同;
    2
、有效护照等身份证明;
    3
、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明;
    4
、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
   
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
   
(二)从境内外汇账户支付购房款的,应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。

10、港澳台居民和华侨如何办理购买境内商品房的外汇管理手续?
   
答:港澳台居民和华侨因生活需要,可在境内购买一定面积的自住商品房,并按以下规定办理:
   
(一)从境外汇入购房款的,应持以下文件向外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户:
    1
、商品房销售合同或预售合同;
    2
、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明;
    3
、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
   
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。
   
(二)从境内外汇账户支付购房款的,应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。

11、华侨购房结汇时需提供的身份文件是什么?
答:华侨可以提供由负责侨务工作部门出具的华侨身份认定。

12、境外个人是否可以委托他人办理购房结汇?
答:可以。如委托房地产开发企业、二手房出让方或其他人办理,应提供经公证的授权委托书。

13、境外机构和个人外汇账户开户地与实际购房地不一致的,购房资金如何结汇?
答:按照属地管理原则,由房地产所在地外汇指定银行负责结汇审核,禁止购房资金异地结汇。如果境外机构和个人的外汇账户开立在异地,可以按现行账户和外汇资金划转管理规定先将资金划入房地产所在地,再申请结汇。

14、境外机构和个人出售境内房地产所得资金购汇申请时,是否需要提交原结汇凭证?
答:境外机构和个人出售境内房地产所得资金购汇申请时,可以不需要提交原结汇凭证。

15、境外机构和个人在汇发[200647号文前,已购置并经营的房地产如何办理资金汇出?
答:境外机构和个人在汇发[200647号文前,已购置并经营的房地产的,在汇发[200647号实施后可以继续按规定将经营所得购汇汇出。

16、夫妻一方为境内个人,另一方为境外个人的,该境外个人可以将购房外汇资金汇入对方账户吗?
答:可以。境外个人结汇申请时除提交规定材料外,还需提交证明婚姻关系的文件。

17、境内分支、代表机构和境外个人因故没有完成商品房买卖的如何办理资金汇出?
答:境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的,需将退回的人民币购房款购汇汇出的,应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请,外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户:
    1
、申请书(包括没有完成商品房交易的原因说明);
    2
、原结汇凭证;
    3
、房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件;
    4
、房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。

18、境内分支、代表机构和境外个人转让所购商品房取得的人民币资金如何汇出?
   
答:境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部审核确认以下文件后,方可购汇汇出:
   
(一)购汇申请书;
   
(二)商品房转让合同;
   
(三)房屋权属转让的完税证明文件。

19、在汇发[200647号文前的登记设立的外商投资房地产企业是否满足汇发[200647号规定的注册资本与投资总额?
答:在汇发[200647号文前的登记设立的外商投资房地产企业仍按原规定执行,无需增加注册资本或变更投资总额。

20、开发类外商投资房地产企业借用外债需要满足哪些条件?
答:除了需要满足一般外商投资企业的外债条件外,开发类外商投资房地产企业借用外债还需要满足以下条件:
  
(一)外商投资房地产企业注册资本金全部缴付;
  
(二)取得《国有土地使用证》;
  
(三)开发项目资本金达到项目投资总额35%(含)以上;
  
(四)新设外商投资房地产企业,如果投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。


21
、房地产开发以外的其他房地产外商投资企业举借外债是否需要满足汇发[200647号文的条件?
答:除了需要满足一般外商投资企业的外债条件和上述第20问的答复中第(一)和(四)项要求外,房地产开发以外的其他外商投资房地产企业举借外债还需要满足以下条件:
  
(一)取得《国有土地使用证》或被收购房产的产权证;
  
(二)收购项目资本金达到项目收购金额35%(含)以上。

22、如何证明外商投资房地产企业的开发项目资本金已经达到项目投资总额35%?
答:开发项目资本金达到项目投资总额35%(含)的证明文件可以是房地产项目所在地城市开发综合管理办公室的相关批复或所在地发展改革委等相关部门批复。

23、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业等事项需要特别注意哪些外汇管理问题?
答:境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权,未能以自有资金一次性支付全部转让款的,外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
外商投资房地产企业的中外投资各方,在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的,外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

24、境外机构和个人可否开立外国投资者专用外汇账户资金用于房地产开发和经营?
答:境外机构和个人在外汇指定银行开立的外国投资者专用外汇账户资金,不得用于房地产开发和经营。如果需要房地产开发经营,必须先设立房地产企业。但如果境外机构和个人竞标境内土地使用权,可以由负责土地出让的专门部门向外汇局申请开立外国投资者竞标土地使用权的保证类专用外汇账户,外方将保证金汇汇入该账户。

25、外国投资者参与境内土地使用权竞标时如何办理资金划转?
答:外国投资者在参与境内土地使用权竞标时,可以按如下程序办理:
第一步:负责土地出让的专门部门向外汇局申请一个统一的外国投资者竞标土地使用权的保证类专用外汇账户。分局初审同意后报送总局核准。该账户的收入范围为外国投资者汇入土地招标、拍卖、挂牌外汇保证金,支出范围为经分局核准将原币划转至后续成立的外商投资企业外汇资本金账户、按原汇路汇出境外、对竞标违约的保证金结汇上缴国库。
第二步:外国投资者将保证金汇入该账户。分局负责对该账户的变更、注销以及账户内资金划转、汇兑管理。
第三步:如果竞标失败,经外汇局核准可将汇入外汇保证金按原汇路汇出境外;如果外国投资者违约,经外汇局审核,开户人对竞标违约的保证金结汇上缴国库。如果竞标成功,外国投资者履行相关审批程序后设立外商投资企业,开立资本金账户。
第四步:经外汇局核准,将外国投资者竞标土地使用权的保证类专用外汇账户内的外汇资金划入资本金账户。
第五步:外商投资企业向外汇指定银行申请资本金账户外汇资金结汇支付相关土地投标款项。

26、外汇指定银行如何统计境外机构和个人购买房商品房结汇?
答:外汇指定银行应当按照汇发[200647号的规定,严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。外汇指定银行应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况,并于每月10日前,将上月情况按照规定格式报送所在地外汇局。

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